在房東與房客的租賃關係中，最常遇到的爭議之一，就是 房客積欠租金卻拒絕搬遷。這種情況下，房東能不能直接趕人？需要透過法院怎麼處理？以下透過真實案例帶大家了解。

案例事實

甲房東將房屋出租給乙房客，租期一年，每月租金 1 萬元，並收取 2 萬元押金。乙入住後經常遲繳租金，最後甚至 連續三個月未繳。甲多次催討未果，要求乙搬離，卻遭拒絕。最終甲委託律師協助。

律師評估

 陳冠仁律師（明冠聯合法律事務所） 分析：

1. 依 民法、土地法、租賃住宅市場發展及管理條例，房東可先從押金抵扣，但若房客仍 達 2 個月未繳租金，房東即可提前終止租約。
2. 房東須先 以存證信函催告限期繳納，若房客逾期仍未繳，就能正式終止租約。
3. 提起「遷讓房屋訴訟」需要符合程序要件，過程可能曠日費時，律師會協助房東擬定最省時的訴訟策略，降低風險與損失。
4. 在本案中，因押金可抵兩個月房租，最初僅剩 1 個月未繳，故先發函催告。後續房客繼續拖欠，達 4 個月以上，律師遂正式提告，請求 遷讓房屋＋補繳租金。

法院判決

法院審理後認定：

1. 房東甲終止租約 合法有效，乙應搬離房屋。
2. 租期內積欠的租金，乙必須清償。
3. 租約終止後仍繼續占用的期間，屬於 不當得利，乙需另行賠償甲的損害。

律師提醒

房東面對房客積欠租金時，切勿只靠口頭要求，務必 保留存證信函、租約、對話紀錄 等證據，必要時委託律師提告。這樣才能保障自身權益，避免無限期被拖欠租金，甚至還房屋被長期霸占。

專業建議：不論是房東提告「遷讓房屋」，還是房客想保護自身合法權益，都應先諮詢律師。

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