建物占用到隔壁的土地該怎麼辦?

S 71516176

土地遭到占用,但占用人卻沒有合法的土地使用權限,此時,土地所有權人可以向法院提起民事訴訟,請求對方拆除占用的建物或地上物,這類案件的案由就稱為「拆屋還地」。

但是,並不是建物有占到他人土地,土地所有權人都可以主張拆除。常見的情況,例如隔壁土地上蓋了房子,但後來才發現建物越界占用到相鄰的土地,也就是所謂的「越界建築」,在符合特定條件的情況下,可以避免建物被拆除的命運:

  • 建物並非故意或重大過失而越界。
    (以目前實務的見解,只要當初在蓋房子時,並未請地政機關前來丈量鑑界,事後導致房屋越界,都算是有重大過失)。
  • 鄰地的所有權人知道越界的事實後,並未立即提出異議
  • 雖然是因為重大過失導致建物越界,但如果拆除越界的建物,造成的損害將遠大於鄰地所有權人可以獲得的利益

符合上述的情形時,雖然建物占用到隔壁的土地,但是透過法院的裁判,可以例外免除被拆的命運,不過也必須支付占用土地的償金

對於此類案件,有幾點需要特別留意:

  • 越界建築的例外不拆規定,是屬於對占用者有利的規定,所以訴訟上要由占用者提出,不是由主張拆屋還地的人提出。
  • 必須是建物「一部分」占用到隔壁土地,才能主張越界建築例外不拆,如果是建物「全部」占用在隔壁土地上,此時就已經不是越界建築的問題了。
  • 民事訴訟是由主張對自己有利的人,針對主張項目負舉證責任,所以法條中的各項要件,都必須注意提出證明,法院不會主動提醒還缺漏哪些部分,一旦要件無法完全證明,就會等同不符合適用該法條。
  • 不論是提告拆除房屋的原告,還是保護自己建物不被拆除的被告,都必須針對訴訟上的事項排定攻防策略,不同的案例會有不同的爭執重點。例如:越界是否基於故意或重大過失?鄰地所有權人是否未立即提出異議?拆除的損害與利益是否顯不相當等,每一個事項該提出什麼樣的資料來證明,此部分也涉及到法律的專業與處理的經驗。

因此,無論是提告的一方還是被告的一方,都建議先與律師進行諮詢討論,了解接下來的程序,也可以交由信賴的律師協助進行訴訟。

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