案件分類：民事

案  由：遷讓房屋

律師身分：原告訴訟代理人

案例事實：

甲為房東，將自有房屋出租與乙，約定每月房租為新台幣1萬元，租期一年，並先繳付2萬元作為押金。但乙房客入住後，租金常常遲繳，甚至後來連續三個月未繳納租金，甲向乙催討租金並表明不再出租給乙，請乙前搬離，但乙卻置之不理，繼續使用該房屋。甲乃請求律師協助處理。

律師評估：

一、依據民法、土地法、租賃住宅市場發展及管理條例規定，乙未繳納租金，甲應先從押金抵扣，押金扣完並達2個月未繳納租金時，甲始得提前終止租賃契約。
二、乙未繳付租金，甲應先向乙催告限期繳付租金，至2個月未繳租金，才能向乙表示終止租賃契約。
三、提告遷讓房屋須符合法定要件，且訴訟期間曠日費時，應向當事人分析法律流程及最佳策略模式，使當事人能夠抉擇，減少訴訟及時間成本。
四、本案乙雖3個月未繳納租金，但因為有2個月的押金可以先抵扣，抵扣後等於只有1個月未付房租，故先向乙發存證信函，請其限期繳付租金，並表示租約期滿不再續租。後來乙仍未繳納房租，且拖欠房租達四個月，律師代甲向乙發律師函表明終止租約，並命乙限期搬離房屋。乙置之不理，甲委任律師提告遷讓房屋併請求給付租金。

法院判決：

一、甲終止租賃契約符合法定要件，甲乙租賃關係應與終止，乙應搬離房屋。
二、乙於租賃契約存續期間積欠甲房租部分，應與清償。
三、訴訟中甲追加請求租賃契約後，乙繼續占用房屋構成不當得利部分，為有理由，乙應賠償甲之損害。